新政调控的最大亮点莫过于惠湾暂停区域内拥有一套及以上住房的外地客户出售新建商品住房，因此购房逻辑或多或少会发生一些改变。今天，房叔更新了惠州置业指南，从购房政策、房价、规划等板块带你了解惠州，建议收藏。目录
一、惠州宏观数据
二、惠州一手楼市数据
三、土地市场情况
四、购房政策
五、惠州“十四五”规划重点项目
今年上半年GDP出炉，惠州地区生产总值2226.58亿元，同比增长16.8%，增速居全省第二位，两年平均增长5.7%，增速居珠三角第一位。回顾2020年，惠州GDP总量达4221亿元，相继超越珠海、江门、中山、茂名，排行全省第五。根据“十四五”规划，展望到2025年，惠州GDP将超过6000亿元。
而近8年，惠州GDP变化也较为明显，整体保持平稳上升的趋势。
我们再来看看各区县GDP，惠城区GDP以861.93亿元领跑整个大惠州，大亚湾、惠阳区分别以703.1亿元、632.67亿元紧随其后。
人口方面，根据《广东省第七次全国人口普查公报》显示，惠州2020年常住人口数已达604.2852万人，排行广东省第七。数据显示，惠州在2010年，人口数据为459.7万，至2020年的604万，10年增幅达到144.6万，增长率约31%，吸引力之强，可见一斑。
各区县2020年末常住人口来看，惠城区以约155.87万人位居全市第一，其次是博罗县（约121.08万人）、惠东县（约101.8万人）。与2010年第六次全国人口普查相比，7个县（区）人口数均有增长。其中，人口增加超过30万的有惠城区、惠阳区，分别增加394259人、387420人；人口增加超过20万人的有大亚湾区，增加251901人。
此外，据省统计局等相关数据，惠州2009-2019年期间，在校小学生增长51.9%，排在全省第三，仅次于旁边的深圳、东莞。从这一方面，惠州人口未来的增长将值得期待。
看完宏观数据，我们再来看惠州2021年上半年的楼市数据。价格方面，根据粤东世联行数据，2021年上半年，惠湾板块一手成交均价领跑全市，大亚湾以1.58万/平的一手成交均价位居全市第一，其次是惠阳区约1.56万/平。
住宅成交量方面，据惠州合纵联行数据，2021上半年，惠州一手网签住宅61016套/649.9万㎡，相当于平均一天签约333套。
当中，仲恺区网签量为全市最高，网签了12976套/约135.9万㎡；惠城区和惠阳区网签量位居第二、第三，分别网签了12253套/约138.4万㎡、11072套/约113.9万㎡。值得关注的是，据乐有家数据显示，深圳客一如既往是惠州市场的主力军，占比为52.8%；东莞客占比18%；而惠州本土购房者占比为23.1%。也就是说，就上半年而言，惠州超过70%的房子，都被深莞客买走。
但是上半年全市网签数据环比下跌39%，同比下跌15%，网签数据呈现大幅度下跌。而各区县网签数据环比也均出现不同程度下跌，下跌最猛的是大亚湾约53%。区域
| 上半年网签套数/网签面积 | 环比
| 同比
|
全市
| 61016套/649.9万平
| -39%
| -15% |
仲恺区
| 12976套/135.9万平
| -32%
| 145%
|
惠城区
| 12253套/138.4万平
| -29%
| 21%
|
惠阳区
| 11072套/113.9万平
| -44%
| 7%
|
博罗县
| 9995套/112.1万平
| -35%
| 20%
|
大亚湾
| 8816套/88.6万平
| -53%
| -23%
|
惠东县
| 4470套/45.9万平
| -46%
| -24%
|
龙门县
| 1434套/15.1万平
| -39%
| -10%
|
2021年上半年惠州商品房房企销售榜单方面，“宇宙第一房企”碧桂园，继续稳坐“霸主”宝座，销售金额为102.44亿元，比第二的万科高出65亿元，可谓一枝独秀。销售金额排名2、3、4名依次为万科集团、星河控股、佳兆业集团。
值得一提的是，对比去年上半年榜单，今年TOP5中出现了唯一一个本地房企隆生企业，该房企由去年上半年的15名跃居至第5名。（注：销售数据为商品房成交，联合开发项目销售业绩归算至主导房企）
隆生集团旗下在仲恺区的隆生仲恺花园，荣获2021年上半年单盘住宅”大满贯“，成为上半年单盘住宅销售额冠军、销售套数冠军、销售总面积冠军。
上半年土拍战绩相当抢眼，据房叔统计，上半年全市一共卖出39宗商住地，揽金超128亿元，成交面积达117万平。39宗商住地块中，土拍热门区域以惠城、博罗、仲恺为主，包括惠城区6宗、惠阳区4宗、大亚湾区3宗、仲恺区11宗、博罗县10宗、惠东县3宗、龙门县2宗。成交总价方面，博罗县以揽金33.4亿高居榜首，紧跟其后的是仲恺区31.9亿元，两大板块力压其他各区县。| 2021年上半年惠州各区县商住地揽金数据 |
| 区域 | 成交总价（万元） |
| 博罗县 | 334575 |
| 仲恺区 | 319647 |
| 惠城区 | 257490 |
| 大亚湾 | 206456 |
| 惠阳区 | 109109 |
| 惠东县 | 59801 |
| 龙门县 | 385 |
| 总计 | 1287463 |
出让面积上，仲恺高新区最终成功出让46.5万平，稳居头名，甩了其他区县好几条街。| 2021年上半年惠州各区县商住地出让面积数据 |
| 区域 | 出让面积（㎡） |
| 博罗县 | 241329 |
| 仲恺区 | 465200 |
| 惠城区 | 132400.38 |
| 大亚湾 | 156630 |
| 惠阳区 | 72128 |
| 惠东县 | 103901.4 |
| 龙门县 | 317.4 |
| 总计 | 1171906.18
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从房叔整理的土拍溢价率TOP5来看，溢价率最高119%，竞争惨烈的板块非博罗莫属了，博罗霸占榜单前四席，可见区域土拍的激烈程度。
|上半年地块溢价率top5
至于楼面价方面，在惠州地价TOP10榜上，上半年便有5宗为新上榜选手，冠军宝座更是接连被替代，诞生了惠州首幅地价破9000元/平靓地。从各区县来看，上半年惠城、博罗、仲恺刷新了各自楼面价记录，竞争尤为激烈。
不难看出，上半年惠州土拍十分火热，诞生不少高价地，地价从7字头一跃到9字头，而宅地想要挤进楼面价TOP10的门槛也提高至7字头。但“惠八条”明确提到“建立完善房价地价联动机制”，即土地实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式，合理确定出让地块住宅销售限价。这也意味着，惠州接下来土地市场将得到一定的降温，一定程度上保证住宅用地市场平稳有序，避免出现地块高溢价率或地价过高的现象。
今年以来，大湾区楼市调空铺天盖地而来，近期东莞的“莞八条”、广州黄埔取消人才购房政策等等。惠州方面，虽然“惠八条”新政加码，但惠州依旧是大湾区购房门槛较低的城市。
根据新政，限购唯一的变化是，惠湾板块（惠阳区、大亚湾区）暂停区域内拥有一套及以上住房的外地客户出售新建商品住房，但在其他区域不限购。
最后，我们再来看一下惠州“十四五”规划部分重点建设项目，具体可戳链接：猛砸1.46万亿！312个重大项目！惠州十四五规划正式发布！
①经济发展方面，全市GDP年均增长7.5%左右，到2025年，GDP超过6000亿元，地方一般公共预算收入突破600亿元，
② 全面深度融入“轨道上的大湾区”轨道交通网，到2025年，高速铁路、城际铁路约380公里左右。积极争取国家和省支持完善全市多层次轨道交通体系规划，加强与粤港澳大湾区、深圳都市圈等铁路规划有效衔接。
建成赣深铁路、广汕铁路惠州段，高标准建成惠州北站、惠城南站高铁综合交通枢纽，推动深汕高铁惠州段建设。
实施莞惠城际小金口至惠州北站段；推进深惠城际坪地至沥林北建设；积极推动深圳机场至大亚湾城际惠州段相关工作；规划深惠城际延伸至惠城南站、机场、惠东；研究深汕城际走廊。
③ 加快高速路网建设，力争到2025年，全市高速公路总里程数达到1210公里。建成韶惠高速公路惠龙段，完成深汕西高速公路改扩建工程、广惠高速公路金龙互通（原长坑互通）项目建设。
推进惠霞（惠湾）高速公路（含水口、惠东支线）、惠坪高速公路（含机场高速及新圩支线）、惠州至肇庆高速公路惠城至增城段（惠州沿江高速公路）、惠东环稔平半岛高速公路、长春至深圳国家高速公路河源热水至惠州平南段改扩建工程等项目建设。
启动惠州市龙恺高速公路、广惠高速公路小金口至凌坑段扩建工程、惠深沿海高速公路惠州段改扩建工程、潮惠高速公路沥林至镇隆段改扩建工程、河惠汕高速公路惠州段等项目前期研究。
④ 加快“丰”字道路交通主框架建设，全力推进1号公路（惠霞高速）建设；实施金龙大道快速化改造、南山快速路、惠泽大道改造等项目；推进1号公路跨东江大桥、鹅城大桥、1号公路跨西枝江大桥、东西轴线跨西枝江大桥、中部轴线（沙澳大桥）等建设，
⑤ 重点推进市中心人民医院扩建为江南院区、第二人民医院红花湖院区等医疗卫生项目。
支持市中心人民医院建设成为省高水平医院，推动打造省区域医疗中心，推动县域医院争创能力强、服务佳的县级医院。
⑥ 教育方面，在惠城、惠阳、博罗、惠东、龙门、仲恺等地建设一批中小学，夯实优质基础教育，普及高水平公共教育，“十四五”期间计划投资701341万元。
建设广东技术师范大学天河学院博罗龙华校区、惠东职业教育扩容迁建项目、龙门县职业技术学校扩容提质项目， “十四五”期间计划投资205000万元。
⑦ 产业方面，加快推进埃克森美孚惠州乙烯项目、中海壳牌惠州三期乙烯项目、恒力（惠州）PTA项目、惠州湾产业新城、惠阳智能制造产业园等建设，聚力打造“3+7”工业园区。
⑧ 文旅方面，加快建设岭东雄郡文化创意产业园，规划建设省级文创园区，谋划建设电竞产业园，培育百强文旅企业，持续壮大文旅产业规模。
争取万有（惠州）国际旅游度假区、F1国际赛车城等重大文旅项目落户。